Green Hills 10 років: з чого все починалось. Інтерв'ю з керівником проекту.
Десять років – перша значна дата в житті нашого містечка. Саме час повернутись назад і згадати, з чого все починалось. Про це в інтерв'ю нижче нам розповів Володимир Тимочко, керівник проекту, керуючий партнер Dragon Capital, який стояв біля витоків Green Hills.
Як з’явилась ідея американського містечка у передмісті Києва? Чому саме така концепція була обрана для Green Hills?
Ця ідея народилася в 2008 році у керівників Dragon Capital, частина з яких іноземці, які часто подорожували і жили в різних країнах світу, тому одними з перших помітили, що в Україні взагалі немає котеджних містечок західного стилю.
Особливістю саме американських поселень є відсутність високих парканів. Такі «American neighborhood» виглядають дуже затишно та мають ряд переваг. По-перше, сусіди частіше спілкуються один з одним, по-друге, як би парадоксально це не звучало, відсутність парканів говорить про відчуття безпеки в суспільстві, по-третє, є багато місця для спільного відпочинку дітей.
Такий концепт був дуже сміливим, ми не знали, як його сприймуть українці. Зрештою, він став своєрідним фільтром і нам дуже подобається той портрет жителя Green Hills, який вималювався за останні роки. Це саме ті люди, для яких ми створювали даний проект сучасні селфмейд власники бізнесів та топ-менеджери, сім’ї з дітьми та справжніми родинними цінностями.
Це люди, які багато подорожують, навіть живуть за кордоном і, коли повертаються в Україну, Green Hills для них стає часточкою західного світу під Києвом. Це була наша «unique selling proposition» – особливість, яка дозволила нам виділитись на ринку на додаток до інших переваг: високого рівня сервісних послуг, розвиненої інфраструктури, якості та темпів будівництва.
І з роками ця концепція стає ще більш зрозумілою та популярною, зараз вона ні в кого не викликає питань. Подібні ідеї реалізовують й інші забудовники, і ми раді, що вплинули на весь український ринок.
З якими складнощами Ви зіштовхнулись під час реалізації проекту?
Якби на початку ми розуміли, скільки труднощів доведеться здолати в ході реалізації цього проекту, не впевнений, що ми б його взагалі запустили. Або принаймні не робили б таким амбітним і масштабним. Тоді ми не усвідомлювали, що абсолютно все доведеться створювати з нуля: інфраструктуру, інженерію, сервіс, ландшафт.
Наприклад, щоб забезпечити необхідну кількість водопостачання для будинків і достатнього поливу великих загальних площ, газонів довелося розробляти проект з цілої мережі свердловин, розташованих по усьому містечку, щоб їхні зони дії не перетиналися. А ще систему очищення води, яка б робила воду, по-перше, питною, а по-друге, достатньо чистою для технічних потреб, адже у цьому районі підвищений вміст заліза у воді. Це лише один приклад, так само із каналізацією, зміною рельєфу, інтернетом, електрикою та іншим – усе створювалось з нуля і вимагало величезних інвестицій.
Аналогів Green Hills в Україні на той час не було. Деякі рішення, які давно використовуються на заході, нашими підрядниками сприймалися як інноваційні та занадто складні. Питання залучення західних технологій ускладнювало й те, що в країні часто немає сертифікації та обслуговування такого обладнання. Тому ми шукали баланс між ефективністю, сучасністю та можливістю реалізації. Рішення завжди приймала команда проекту, а відповідні підрядники, добре знайомі з міжнародними стандартами та сучасними технологіями, залучалися як консультанти.
Розкажіть про інвестиції у містечко та темпи реалізації проекту.
Інвестор проекту – британська компанія Dragon-Ukrainian Properties & Development plc (DUPD), яка інвестувала в українські проекти з 2007 по 2010 рік. Менеджером DUPD є компанія Dragon Capital. В той час як більшість західних інвесторів залишили країну після настання економічної кризи, DUPD не закрила проект Green Hills та залишилась вірна своїм довготерміновим зобов’язанням перед жителями, які повірили інвестору і зробили перші придбання будинків.
У 2013 році DUPD прийняла нову інвестиційну стратегію, яка передбачає завершення або продаж всіх розпочатих проектів в Україні. Крім того компанія дозволила менеджеру реінвестувати всі доходи від продажів у продовження реалізації розпочатих проектів. Таким чином темпи продажу домоволодінь у Green Hills визначають темп розбудови містечка і його інфраструктури.
Протягом останніх трьох років ми зробили великий ривок – продали 96 будинків, тоді як за попередні шість років – близько 60. Продажі сильно зросли після відкриття Britannica School, що стало певним свідченням серйозності намірів забудовника. Варто зазначити, що DUPD, інвестувавши у містечко більше 30 млн. доларів, не отримала з проекту ні долару дивідендів.
Як Ви оцінюєте позицію проекту на ринку України?
У Київській області є кілька проектів, подібних до Green Hills за своїм рівнем. Але впливу конкуренції ми майже не відчуваємо, і це проблема. По-перше, Україна все ще знаходиться у стані кризи усіх галузей економіки, тому в країні мало інвестицій, мало інвесторів і низька конкуренція. По-друге, на жаль, низька платоспроможність населення.
Green Hills знайшов свого покупця, став упізнаваний. Зараз немає сумнівів, що він буде повністю заселений. Це одне з провідних містечок в Україні, яке у 2017 році визнане кращим котеджним комплексом року за версією престижної міжнародної премії у сфері нерухомості країн Східної Європи EE Real Estate Project Awards. Майже половина нових покупців приходять за рекомендацією наших резидентів – і це найкраще визнання.
Як створювалась сервісна компанія?
Створити сервіс відповідного високого рівня виявилось чи не важче, ніж реалізувати саме містечко. Адже якість проживання у котеджному містечку значною мірою залежить від того, як облаштоване щоденне життя, побутові процеси, догляд за будинком та ділянкою. Важливо усвідомлювати, що твоя родина та дім у надійних руках і вам завжди є куди звернутися.
Спочатку ми намагалися знайти зовнішню сервісну компанію. Але виявилось, що підрядників на ринку практично немає. По-перше, бізнес незалежних сервісних компаній більш складний та менш прибутковий, ніж девелопмент. По-друге, він є вторинним, тому що розвивається на хвилі появи великої кількості девелоперських проектів, що створюють попит на такі послуги, а такої хвилі ще не настало.
Зрештою, ми були вимушені створити власну сервісну компанію, розуміючи, що ця частина проекту не буде прибутковою на період реалізації. Це ускладнюється й тим, що для заміського проекту ще важче знайти сильних мотивованих професіоналів, які готові у довгостроковій перспективі вибудовувати команду. Та все ж нам це вдається. Ми щороку дотуємо сервісну компанію, розвиваємо персонал та наймаємо найкращих професіоналів. Думаю, у майбутньому сервісна компанія тільки покращуватиме свою роботу і стане фінансово автономною.
Які плани з розвитку містечка найближчими роками?
З основних об’єктів інфраструктури у вересні 2018 року ми відкрили другий корпус школи, і нам залишилось добудувати фітнес-центр зі spa-зоною та двома басейнами – завершуємо у 2019 році. Крім завершення фітнес-центру залишається завершити центральні інженерні мережі, зокрема системи водоочищення. Розглядаємо можливість побудови мийки та ресторану на території містечка.
Ми сподіваємось, що через 3-4 роки нам вдасться повністю завершити будівельні роботи в Green Hills.
