Віталіна Медяна розповіла про стан ринку котеджної нерухомості
dengi.ua
Ділове видання "Деньги" запросило Віталіну Медяну в якості експерта круглого столу.
3 вересня 2013 журнал "Деньги" провів Круглий стіл, на якому виступили кращі експерти ринку нерухомості – представники компаній–забудовників, фінансисти, представники держструктур, що займаються підтримкою іпотечного кредитування.
Учасники Круглого столу змогли обговорити і дати професійну оцінку поточної ситуації, що склалася на ринку нерухомості України, вплив кризи на рівень цін і кількість продажів, зміну портрета потенційного покупця, а також представили прогнози подальшого розвитку сектора.
В рамках даного круглого столу Віталіна Медяна розповіла про поточну ситуацію на ринку котеджної нерухомості Києва та області, а також про перспективи розвитку сектора заміської нерухомості в цілому.
Які об'єкти реально купують, що це за люди – такі покупці?
Віталіна Медяна: «Пропозиція на ринку котеджних містечок через низьку рентабельності інвестицій в сектор залишається обмеженою, і ще більш обмежена кількість якісних проектів, в яких, в основному, і відбуваються угоди. Присутній також певний обсяг проблемних активів на вторинному ринку, які продаються з великими дисконтами, але, звичайно ж, повноцінно конкурувати з серйозними проектами вони не можуть.
Портрет покупця може значно відрізнятися в залежності від типу і класу містечка. В основному, попит тяжіє або до економ-класу із загальним бюджетом до 200 тис. дол., або до бізнес-класу з добре розвиненою інфраструктурою і високим ступенем готовності.
Якщо говорити про наше котеджне містечко Green Hills, то це, в основному, сім'ї віком від 30 до 45 років з маленькими дітьми, менеджери середньої та вищої ланки у великих компаніях, а також експати. Практично завжди у них вже є одна або дві квартири в Києві, але будинок в містечку все ж стає основним місцем проживання».
Як змінилися переваги після кризи?
Віталіна Медяна: «Не секрет, що покупці стали більш вимогливі у своєму виборі; значно виріс строк прийняття рішення про покупку. Найважливішим критерієм є інженерна та соціальна інфраструктура, причому не заплановані, а діючі об'єкти – клієнти враховують тільки факти, а не обіцянки. Причому цей чинник важливий не лише з точки зору комфорту проживання, але і з точки зору інвестиційної привабливості покупки – домоволодіння в містечках з розвиненою інфраструктурою протягом декількох років значно зростають у вартості. Іншим ключовим критерієм залишається співвідношення ціна/якість, але клієнти стали також дуже уважно оцінювати проекти з концептуальної точки зору, віддаючи перевагу містечкам, де присутня ідея, які збирають людей певного кола. Крім того, покупці стали більш підкованими в юридичних питаннях, це свідчить про розвиток ринку і є, на мій погляд, позитивною тенденцією».
Що з цінами в цьому сегменті?
Віталіна Медяна: «Відстежувати динаміку цін на ринку непросто, оскільки заявлена ціна нерідко значно відрізняється від реальної ціни продажу, при цьому різниця може сягати 20-30%, особливо в проблемних об'єктах. Крім того, істотно відрізняється комплектація будинків. В цілому, в порівнянні з минулим роком, ціни продемонстрували стабільність, показавши незначне зростання лише в найуспішніших містечках. В Green Hills зі старту продажів влітку 2009 р ціни виросли на 20-25% і на сьогоднішній день складають в середньому 1550 дол./кв. м. за будинок з земельною ділянкою.
Якщо говорити про розвинені проекти (частково заселені, триває активне будівництво, функціонує інфраструктура), то цього року ринок заміської нерухомості показує хороші результати. Ми відзначили пожвавлення попиту вже в лютому, що безпосередньо відобразилося в значному зростанні кількості продажів в II і III кварталі. Деякі експерти пов'язують позитивну динаміку з очікуваним введенням обмеження суми готівкових розрахунків і новими правилами на ринку оцінки, однак, ми вважаємо, що головними чинниками все ж є стабілізація ринку і зміцнення довіри клієнтів до ключових девелоперів ринку, поряд з розумінням, що новий обвал цін вже не відбудеться. Сегмент котеджної забудови – хороший індикатор купівельних настроїв в цілому, оскільки як порівняно новий він чутливий до змін.
З упевненістю можна сказати, що поточна кон'юнктура ринку і конкурентна середа формують хорошу платформу для розвитку. За нашими розрахунками, кількість проектів, в основному, в економ-і преміум-класі, збільшиться на 10-15% протягом наступного року, при цьому якісні проекти бізнес-класу будуть лідирувати за темпами подорожчання (до 5% р/р), у зв'язку із зростанням собівартості будівництва та скороченням кількості проблемних дисконтованих пропозицій на вторинному ринку».
Підсумки Круглого столу читайте на: